Immobilien in Deutschland sind so gefragt wie nie. Auf dem hart umkämpften Wohnungsmarkt sind Veränderungen die Regel. Viele kommunale Wohnungen sind in den Besitz privater Kapitalgesellschaften übergegangen. Auch Eigentumswohnungen erleben häufige Besitzerwechsel. Ein Eigentümerwechsel kommt meist unverhofft und viele Mieter sind unsicher und kennen sich mit der Rechtslage nicht aus. Schauen wir uns einige Sachverhalte näher an.
Was passiert bei einem Eigentümerwechsel?
Im bürgerlichen Recht ist der Ausspruch: „Kauf bricht nicht Miete!“ geläufige Praxis. Übersetzt, sind auch die neuen Eigentümer an die bestehenden Mietverträge gebunden. Für Mieter ändert sich bei einem Eigentümerwechsel folglich wenig. Der alte Mietvertrag verliert seine Gültigkeit nicht. Der neue Vermieter muss den gleichen Rechten und Pflichten, die der laufende Mietvertrag vorgibt, nachgehen. Für Mieter ändern sich daher nur die Ansprechpartner und die hinterlegten Kontaktdaten.
In der Regel wird der Eigentümerwechsel den Mietern angezeigt, indem der alte und der neue Eigentümer vor Ort sind. Mieter bekommen die neuen Kontaktdaten ausgehändigt und die Bankverbindung für die Mietzahlungen genannt. Ebenso wird der Zeitpunkt definiert, ab wann die erste Mietzahlung an den neuen Eigentümer fällig wird.
Was ist bei einem Eigentümerwechsel zu beachten?
Da das Vorgehen bei einem Eigentümerwechsel gesetzlichen Regelungen folgt, können Vermieter nicht eigenmächtig handeln. Der vorherige Vermieter wird die Mieter über den Verkauf von Haus oder Wohnung unterrichten. Der Mietvertrag bleibt bestehen und der neue Eigentümer übernimmt damit die bestehenden Rechte und Pflichten. Damit ändert sich nichts an den vereinbarten Konditionen hinsichtlich:
- Mietzahlung
- Kaution
- Nebenkosten
- Kündigung
Mieter müssen bestehende Daueraufträge ändern. Laufen die Mietzahlungen an den alten Eigentümer weiter, ist der neue Vermieter berechtigt, diese zusätzlich einzufordern. Hat die Information über den Eigentümerwechsel erst nach dem regulär für die Mietzahlung vereinbarten Termin stattgefunden, ist die Mietzahlung bereits geleistet und die Mietzahlung an den neuen Eigentümer wird dann erst im Folgemonat fällig. Dieser Sachverhalt besitzt auch Gültigkeit, wen die Informationen zu den neuen Modalitäten erst nach dem 15. des laufenden Monats getätigt wurden.
Tipp: Der neue Eigentümer ist den Mietern gegenüber verpflichtet, den rechtskräftigen Eigentümerwechsel schriftlich nachzuweisen. Erst mit dem Eintrag ins Grundbuch besteht auch Anspruch auf Mietzahlungen.
Ist der Kaufvertrag unterschrieben, ist der Käufer nicht automatisch auch Eigentümer der Immobilie. Die Vertragsunterzeichnung wird als Vormerkung im Grundbuch betrachtet. Von der Unterzeichnung des Kaufvertrages bis hin zum Grundbucheintrag können oft Wochen oder sogar Monate vergehen.
Die vollen Vermieter-Rechte gehen erst nach dem Eintrag ins Grundbuch an den neuen Eigentümer über. Erst zu diesem Zeitpunkt können die neuen Eigentümer anfallende Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen durchführen oder den Mietern mögliche Änderungen in der Höhe der Miete oder der Nebenkosten ankündigen.
Welche Mieterhöhungen sind bei einem Eigentümerwechsel rechtens?
Der Eigentümerwechsel allein rechtfertigt keine Mieterhöhung. Der neue Vermieter ist rechtlich seinem Vorgänger gleichgestellt. Sind alle Modalitäten abgeschlossen (Eintrag ins Grundbuch) darf der neue Eigentümer die Miete erhöhen. Als Grenze gilt die ortsübliche Vergleichsmiete.
Wichtig: Die Miete darf nach einem Eigentümerwechsel nur erhöht werden, wenn die letzte Mieterhöhung über ein Jahr zurückliegt.
Berechtigte Gründe für eine Mieterhöhung nach einem Eigentümerwechsel sind auch Modernisierungsmaßnahmen am Objekt oder die Index- bzw. Wertsicherungsklausel. Greift die Indexklausel, haben Mieter und Vermieter eine Einigung über eine regelmäßige Inflationsanpassung getroffen. Die Mietanpassung richtet sich in diesem Fall nach dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex. Wenn die Lebenshaltungskosten in Deutschland steigen, ist der Vermieter berechtigt, auch die Mietzahlungen proportional zu steigern. Die Miete steigt folglich immer mit dem Verbraucherpreisindex in Prozent.
Hinweis: Laut § 557b Bürgerliches Gesetzbuch müssen Erhöhungen der Indexmiete für mindestens zwölf Monate gelten. Innerhalb eines Jahres darf die Miete nicht mehrmals angepasst werden.
Wurden nach einem Eigentümerwechsel Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, steigen in der Regel auch die Mieten. Laut § 559 Bürgerliches Gesetzbuch steht es Vermietern zu, die Mietzahlungen jährlich um bis zu acht Prozent der aufgewendeten Modernisierungskosten zu erhöhen. Gleichzeitig ist vorgeschrieben, die Miete in einem Zeitraum von sechs Jahren maximal um drei Euro pro Quadratmeter zu erhöhen.
Die Regelung trifft auf Maßnahmen zu, die nicht lediglich der Instandhaltung dienen:
- Wärmedämmung von Wänden und Leitungen
- Einbau einer neuen Heizung
- Einbau eines Aufzugs
- Bau von Balkons
- Anlegen von Stellplätzen oder Spielplätzen
- Einbau von Wasserzählern
- Anbringung von Rauchmeldern
Wie lange darf man nach Eigenbedarfskündigung nicht wieder neu vermieten?
Möchte der neue Eigentümer die Mietwohnung für seine eigenen Zwecke nutzen, kann, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind, der bestehende Mietvertrag wegen Eigenbedarf aufgelöst werden. Dass ein Eigenbedarf vorliegt, muss der neue Eigentümer den Mietern jedoch beweisen und detailliert darlegen. Wird der Eigenbedarf nur vorgetäuscht, können die betroffenen Mieter gegenüber dem Vermieter Schadenersatzforderungen geltend machen. In diesem Fall muss der Vermieter für einen möglichen Differenzbetrag zu einer höheren Mietzahlung aufkommen und auch die Kosten für etwaige doppelte Mietzahlungen und die anfallenden Umzugskosten übernehmen.
Im BGB wird nicht definiert, dass bei einer Eigenbedarfskündigung eine bestimmte Frist einzuhalten ist, bevor der Wohnraum neu vermietet werden darf. Ob und wann wieder neu vermietet wird, steht dem Vermieter frei. Wichtig ist allein der glaubhafte Nachweis der Notwendigkeit des Eigenbedarfs.